Согласно окончательной версии закона, который парламент принял 31 марта 2020 г., в первые 2,5 года после открытия рынка — с 1 июля 2021 г. — можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем — до 10 тыс. га.

Инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля — это ярко выраженный рентный актив.

На рентную модель ценообразования актива в виде земли влияют два базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, либо ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет.

В предыдущие годы уже были попытки моделировать ценовой диапазон. Сейчас базовые факторы изменились: ставку доходности следует брать на уровне 10%, а мультипликатор — на срок до 15 лет (с учетом рисков).

Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 грн за га, то есть стартует от $60. В прогнозах Кабмина на 2024 г. фигурирует показатель в 4000 грн, что с учетом девальвации может составить в два раза больше.

«По методу альтернативной ренты получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне $600 (на старте рынка) — $1300 (в 2024 г.). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: $900 на старте и $1900 в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь не идет о суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов», — говорится в материале.

К моменту полного открытия рынка земли цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков серых схем и определяться, исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам (в части заключения договоров с отлагательным условием). После 2024 г., с приходом крупных инвесторов (которые захотят купить около 100 тыс. на 10 структур), доминировать будет метод альтернативной ренты.

Крупные инвестиции в чернозем в Украине появятся лишь на зрелом этапе рынка, то есть после 2025 г.

Эффективность их будет определяться целостностью массива земли: от ста гектаров, цельным клином, то есть цена входного билета на этот рынок составит от $100 тыс.